Налоговый вычет по ипотеке: калькулятор процентов и стоимости жилья

Какие бывают налоговые вычеты по ипотеке

Когда речь идёт об ипотечном вычете, на самом деле речь идёт о двух отдельных вычетах:

• **основной вычет за покупку жилья** — рассчитывается от стоимости квартиры или дома;
• **вычет по процентам по ипотеке** — рассчитывается от суммы фактически уплаченных процентов банку.

Оба вычета позволяют вернуть часть уплаченного НДФЛ (13%) за счёт ваших расходов на покупку и обслуживание ипотеки.

Важно понимать:

• вычеты работают только для тех, кто платит НДФЛ (официальный белый доход);
• есть лимиты по сумме, с которой можно вернуть налог;
• вычет выбирается по годам — его нельзя получить сразу целиком, если доход небольшой.

Максимальные суммы вычета по ипотеке

На момент расчёта обычно учитываются следующие базовые лимиты (ориентируйтесь на актуальные данные ФНС, правила могут меняться):

• **Основной вычет за покупку** — до 2 000 000 ₽ базы.

Максимальная сумма возврата НДФЛ — 260 000 ₽ (13% от 2 млн).

• **Вычет по процентам** — до 3 000 000 ₽ базы.

Максимальная сумма возврата — 390 000 ₽ (13% от 3 млн).

Итого теоретически один человек может вернуть:

• до **260 000 ₽** за покупку жилья;
• до **390 000 ₽** за проценты по ипотеке;
• суммарно — до **650 000 ₽** при соблюдении условий по дате покупки и способу оформления сделки.

Если квартира оформлена в долях между супругами, вычеты могут распределяться между ними — но общие лимиты на человека сохраняются.

Как работает калькулятор налогового вычета по ипотеке

Наш калькулятор не подменяет собой официальные расчёты ФНС, но даёт реалистичную картину:

• сколько вы потенциально можете вернуть всего;
• какую сумму вычета вы сможете использовать в ближайшие годы;
• как сильно на это влияет ваш официальный доход.

Чтобы получить расчёт, вам нужно указать:

• стоимость купленного жилья;
• сумму ипотеки и процентную ставку;
• уже уплаченные проценты (если вы не первый год платите ипотеку);
• ваш ежемесячный «белый» доход (с которого платится НДФЛ).

Калькулятор учитывает лимиты по базе вычета, рассчитывает возможную сумму возврата и показывает, на какие суммы можно ориентироваться по годам.

Пример расчёта вычета по ипотеке

Предположим:

• вы купили квартиру за **5 000 000 ₽**;
• взяли ипотеку на **4 000 000 ₽** под **10% годовых**;
• ваш «белый» доход — **120 000 ₽** в месяц (до вычета НДФЛ).

Что получится:

1. **Основной вычет за покупку:**

• база для вычета — 2 000 000 ₽ (из 5 млн учитывается максимум 2 млн);
• максимальный возврат НДФЛ — 260 000 ₽.

2. **Вычет по процентам:**

• за несколько первых лет вы заплатите банку сотни тысяч рублей процентов;
• учёт идёт до 3 000 000 ₽ базы;
• максимальный возврат по процентам — 390 000 ₽.

3. **Ограничение доходом:**

• ваш годовой доход — 120 000 ₽ × 12 = 1 440 000 ₽;
• НДФЛ с этого дохода — 187 200 ₽ в год;
• даже если по формуле у вас получается «право на вычет» на 650 000 ₽, вернуть больше, чем вы заплатили НДФЛ за год, нельзя.

В результате вы будете «выбирать» свой вычет в течение нескольких лет — пока не исчерпаете лимит или не прекратите платить НДФЛ.

Калькулятор помогает увидеть это заранее, чтобы не ждать от вычета того, чего физически быть не может.

Как связаны вычет по ипотеке и ваш доход

Ключевое ограничение — сумма НДФЛ, уплаченного за год.

• Если доход высокий, вы можете относительно быстро выбрать и основной вычет, и вычет по процентам.
• Если доход умеренный, вы будете постепенно получать вычет в течение нескольких лет.
• Если официального дохода нет (например, вы ИП на упрощёнке или самозанятый без НДФЛ), права на вычет может не быть.

Именно поэтому полезно связать:

• **калькулятор вычета по ипотеке** — с оценкой максимальной суммы возврата;
• **калькулятор ипотеки по доходу** — с оценкой безопасного кредита;
• **калькулятор кредитной нагрузки (ПДН)** — с оценкой общей нагрузки на бюджет.

Полезные инструменты:

• Ипотека по доходу
• Ипотека по платежу
• Кредитная нагрузка (ПДН)
• Ипотека без первоначального взноса

Типичные ошибки при расчёте вычета по ипотеке

**Ошибка 1. Считать вычет от всей стоимости квартиры.**

Основной вычет ограничен 2 000 000 ₽ базы — если квартира стоит 6–8 млн, возврат всё равно будет считаться только с 2 млн.

**Ошибка 2. Пытаться вернуть 13% от всей суммы процентов.**

По процентам есть лимит — 3 000 000 ₽ базы. Если за всё время по ипотеке набежало 5 млн процентов, вычет будет считаться только с 3 млн.

**Ошибка 3. Не учитывать свой реальный «белый» доход.**

Если вы официально получаете 60 000 ₽ в месяц, НДФЛ за год — 93 600 ₽. Даже при праве на вычет 500 000 ₽ вы не сможете вернуть всё за один год — остаток переносится на следующие годы.

**Ошибка 4. Путать вычет при покупке и вычет по процентам.**

Это разные вычеты с разными лимитами и правилами. Можно иметь право только на основной вычет, только на проценты или сразу на оба — в зависимости от даты покупки, условий и уже использованных вычетов.

Как использовать калькулятор вычета по ипотеке с умом

Пара практических сценариев:

• **Перед покупкой.**

Прикинуть, какая часть переплаты по процентам фактически «снизится» за счёт вычета — и сравнить разные варианты кредита.

• **После нескольких лет ипотеки.**

Ввести уже уплаченные проценты и уточнить, сколько вычета ещё осталось и на какие суммы можно ориентироваться по годам.

• **При выборе между досрочным погашением и инвестированием.**

Понимать, что вычет по процентам уменьшается, если вы резко сокращаете срок кредита и суммарную переплату — это фактор в пользу или против агрессивного досрочного погашения.

Помните: расчёты калькулятора — ориентировочные. За официальным расчётом и подтверждением права на вычет обращайтесь в ФНС или к налоговому консультанту.